景光观察
最近，房地产市场交易继续蓬勃发展。但元旦期间，属于广东史静的微信微信官方账号—— 《一线消费者报告》，先后曝光了广州增城的时代风华地产和河源市江东新区的时代青城地产。业内人士指出，“托房”现象说明部分楼盘销售情况不容乐观，这也反映了当前楼市冷热不均的现象。
2021年楼市走势如何？2020年最后一天，金融监管给楼市泼了一盆冷水，让房企融资再次念起了“紧缩咒”。据分析，2021年市场总体稳定。在“房无投机”大方向和住房融资趋紧的背景下，预计新房市场和二手房市场整体交易量相当于2020年，价格涨幅将从7%收窄至5%左右，区域间市场分化进一步加大。
正文/广州日报全媒体记者张小李
现状：全国70个城市的楼市忽冷忽热
最近，一些房地产出现了“住房支持”现象，造成了房屋供应短缺的假象，让许多市民出乎意料地大喊大叫。“没想到会卖这种操作？而且最近楼市不是回暖了吗？经常听说新盘上线就热。”李小姐说。
在全国范围内，记者发现，2020年，并非所有城市的房地产市场都会表现良好。国家统计局公布的11月份数据显示，70个大中城市房地产市场价格普遍稳步上涨，其中36个城市新房价格环比上涨，28个城市房价下跌。
中原地产首席分析师张大伟认为，首先，调控政策不断升级。自去年下半年以来，32个城市收紧了楼市政策，虽然力度不同，但主要是收紧了。对市场的影响，尤其是对新建房屋的影响，逐渐显现出来。很多城市的新房限价政策影响到了新房的价格，所以楼市的数据逐渐有增无减。其次，市场供应量增加，大部分企业都在抓紧年底增加供应量，部分企业也有促销行为。
但是，从一线城市的角度来看，楼市还是火爆的。2020年11月，四个一线城市新建商品房和二手房销售价格分别上涨0.2%和0.5%。
房企融资被解读为“紧缩诅咒”，住宅贷款增速有所下降或下降
就在一些城市楼市开始呈现高烧之际，金融监管给楼市泼了两盆冷水。
2020年12月31日，央行、保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》号文件，从2021年1月1日起，对7家大型中资银行、17家中型中资银行、小型中资银行、非县农村合作机构、县农村合作机构、村镇银行明确设定了房地产贷款上限和个人住房贷款上限。对超过上限的机构设定2年或4年的调整过渡期。
具体来说，房地产贷款(包括企业和个人)的总体比例上限为：大型中资银行40%，中型中资银行27.5%，小型中资银行和非县级农村合作机构22.5%，县级农村合作机构17.5%，村镇银行12.5%。个人住房贷款上限：大型中资银行32.5%，中型中资银行20%，小型中资银行和非县级农村合作机构17.5%，县级农村合作机构12.5%，村镇银行7.5%。
据《郭盛证券研究报告》显示，根据2020年上半年上市银行的业绩数据，在已披露个人住房贷款的34家上市银行中，个人住房贷款占人民币贷款的比例为28.29%，房贷占公房的比例为
郭盛证券分析师马婷婷认为，在“住房而非投机”的理念下，目前的房地产政策变得更加严格，以前捆绑银行和房地产贷款以获取暴利的商业理念是不可持续的。同时，未来我国居民杠杆率上升速度将放缓，居民贷款整体增速将降至高概率事件。未来银行零售业务将由“房贷驱动”向“客户服务”转变，零售客户管理和财富管理方面具有优势的银行优势将进一步凸显。
民生证券认为，部分银行个人房贷比例已经超过上限，《通知》将对个人住房贷款规模产生影响，个人房贷杠杆端将开始适度萎缩。
某股份制银行相关人士表示，考虑到2-4年的过渡期和贷款增长，预计短期信贷影响不大。
2021年房地产市场展望：
市场总体稳定
“去杠杆化”成为一种趋势
"房地产融资的收紧已经在意料之中."有房地产行业人士告诉记者，近两年来，房地产金融的“水龙头”不断收紧，买家在保护眼前需求的同时，越来越难以“撬动”。接下来，房地产市场的“去杠杆化”继续成为一种趋势。
值得注意的是，据嘉里统计，2020年广州共出让商业用地146块(其中住宅用地85块，商业用地61块)，同比增长62.22%；大会建筑面积达到2119.98万平方米，同比增长34.21%。据嘉里相关人士分析，自2017年以来，广州本地拍卖市场年成交额连续四年增长，表明新建商品房供应将继续持续流动。结合最近广州市积极引进各类人才的新政策，广州市场供需旺盛，前景看好。
然后是去年销售的潜在高供应量，这导致库存增加。会限制买家吗？易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受所有媒体记者采访时表示，土地供应的增加一般在12个月或6个月后形成供应。“会不会导致需求受限？这个标志不明显。”
纵观全国市场，壳牌研究院预测，2021年市场总体稳定，土地市场成交量减少，价格涨幅收窄至10%左右。新房市场和二手房市场的整体交易量相当于2020年，其中二手房交易量相当于2020年，价格涨幅从7%缩小到5%左右。金融对房地产的助推红利逐渐减弱，普遍涨价的时代一去不复返。从结构上看，地区之间的市场差异进一步加大。2021年，长三角城市房价将继续适度上涨，珠三角市场可能降温，但市场基本面依然强劲。其他非核心城市的市场更有可能降温。