2021年，“房无投机”的基调没有改变，但货币政策“不急转弯”的表述引发热议。在接受《中国证券报》采访时，许多银行家认为，2021年房地产开发贷款预计将保持“配额管理”和“优先交易对手”的策略，2021年房企融资环境预计将略有收紧，而房地产抵押贷款将保持稳定。
按揭贷款规模料稳步增长
关于房地产抵押贷款，很多接受采访的银行家表示，预计2021年相关信贷政策不会有大的变化，抵押贷款规模将稳步增长。
“在中央经济工作会议的声明中，提出住房问题关系到人民的生活和福祉。与此同时，“由于城市的政策”变成了“因地制宜”。因此，预计第一套自住住房的购买需求和差异化个人住房贷款政策的实施将继续。”北方省一家股份制银行的行长告诉《中国证券报》记者。
2020年中期报告显示，在36家上市银行中，除北京银行和紫金银行未详细披露个人房贷数据外，其余34家银行个人房贷余额为29.16万亿元，较去年底增长6.84%。这表明房地产抵押贷款规模保持了稳定增长的趋势。
但是，与房地产抵押贷款密切相关的房地产销售规模和房价走势，从近期许多机构对2021年的预测来看，普遍较为乐观。近日，中国社会科学院财经研究所发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，认为2021年全国房价平均上涨5%左右；商品房销售面积的增长率很可能会保持正增长，达到历史最高水平。
“我们对2021年的个人抵押贷款业务持乐观态度。最近，以上海和北京为代表的一二线城市的成交量上升，这将刺激抵押贷款的需求。此外，LPR 5年多的利率连续8个月保持不变，确保了银行按揭业务的盈利水平。”一家大型国有银行总行的相关人士表示。
2020年12月31日，中国人民银行等部门发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，被外界认为是房贷领域的“三红线”制度，对后续房贷尤其是个人房贷有明显影响。对此，中原地产首席分析师张大伟指出，目前各大银行发放按揭贷款的个人住房贷款比例大多在“红线”以内，对于超限额机构仍有2-4年的调整期。预计2021年这个制度对个人住房贷款不会有太大影响。
两大因素决定房企融资情况
2020年，货币政策普遍宽松。虽然监管部门在房地产行业采取了融资控制措施，但整体融资压力并不大。中原地产研究中心数据显示，2020年，房企发债融资达到7115.89亿元，较2019年增长25%，创下新纪录。
分析师认为，2021年，有两大因素将决定房企的融资状况：货币政策和房企的“三条红线”控制。从决策层对货币政策的表述来看，“不急转弯”可能会给房企留出红利期。在房企“三条红线”控制下，将严格控制房企生息负债增速。
据联合信贷分析师韩介绍，预计2021年房地产行业融资环境将延续2020年的趋势，将保持适度从紧。融资政策预计不会大幅放宽，或者细化领域和监管力度升级加码。在控制融资总量的同时，缩小非标准化融资规模，调整主要融资渠道。
作为房地产企业的重要融资渠道之一，许多银行家预测，2021年银行住房贷款将收紧。
浙江某大银行二级分行负责人对《中国证券报》表示，银行贷款、债券、非标等融资渠道将继续收窄。他进一步透露，银行仍对住房开发贷款实行限额管理，住房开发贷款余额约占贷款总额的5%。华东某大银行风险管理部一位人士表示，该行房企“白名单”是省行审批的，综合考虑了全国综合排名、经营状况、风险状况、综合贡献。他认为，房地产信贷政策一定要稳定，银行的房地产开发贷款业务一直处于紧缩状态。
近日，中国保监会发布关于填报2021年银行业非现场监管报告(1104)的通知。其中，与房地产融资相关的S67表格发生了很大的变化。
某大银行华东某二级分行行长认为，S67的修订反映出监管部门并不局限于传统信贷业务的风险监控，更关注房地产行业的整体融资风险。
“在2021年的1104报告备案通知中，S67房地产融资发生了很大变化。一是房企开发贷款统计重点从房贷利率转向资本比率，更加强调房地产开发业务通过提高资本比率抵御风险。通过提高资本充足率，降低了房屋相关开发企业的融资额和资产负债率，落实了“三条红线”监管政策。二是将保障性住房开发贷款纳入统计范围，更加注重商业银行对保障性住房的支持，体现对住房基本生活的保障。”总统告诉《中国证券报》记者。
房企应对措施各异
一些房地产企业指出，2021年，随着“三条红线”政策的逐步落地，未来房地产企业将在征地和融资方面进行分割。
韩嘉轩认为，现有债务负担轻、资金雄厚的企业将继续健康发展；对于现有债务负担较重的企业来说，融资渠道的收紧在一定程度上限制了征地建设的步伐，企业运营将面临更大的挑战。
相关房地产企业人士告诉《中国证券报》，2021年，公司将控制征地量，将主要资源投入到一二线城市的土地市场，加强资金筹集，积极改善资产负债结构。
目前，国有和民营住房企业联合开发已成为普遍现象。一些国有房地产企业的人士告诉《中国证券报》，目前，他们的企业已经与民营房地产企业的领导人共同开发了许多项目。“国有资产可以充分发挥融资成本优势，合伙人可以充分发挥项目交易经验”。
一些没有踩过财务指标的“尖子生”选择加强与银行等机构的战略合作，提前“备饭”。近日，世茂集团与兴业银行签署全面战略合作协议。根据协议，兴业银行将向世茂集团提供170亿元的授信额度，并提供一揽子金融解决方案。
此外，有房地产企业人士表示，债券将在未来房地产企业的融资渠道中发挥越来越重要的作用。然而，发行债券只是一些大型企业的盛宴。“未来行业龙头的融资优势会越来越大。”前面提到的人说。