1月6日电(薛)近日，北京市规划和自然资源委员会官网发布关于海淀区树村等3块地块使用权出让的补充公告，对上述地块实行“争地价、争政府分商品房产权、争高标准商品房建设方案”的挂牌出让方式。这一公告引起了媒体的关注，一些声音认为北京将会出现“新型共有房产”。
与较低的共有产权房价格相比，以上三个地块的起步价已经较高，其中海淀区舒村的两个地块的起步价已经达到6.7万元/平方米，未来可能会建成10万元/平方米以上的豪宅项目。推出共有产权房的初衷是为了解决社会“夹心层”的住房问题，那么为什么高端住宅要有共有产权房呢？新的土地出让方式有哪些考虑因素？
出售时政府只取原值 流通性高于共有产权房
2017年，北京出台了共有产权住房政策，建设了“政府与购房人共有产权政策性商品住房”，被认为是解决社会“夹心阶层”住房问题的重要尝试。与上述政策相比，此次出售的土地上新建的房屋属于“政府与购买者共有产权的商品房”，并未提及“政策”二字。
三个地块挂牌出让方式的调整，可以理解为三个“竞争”:设定合理的土地上限价格，当竞价价格达到合理的土地上限价格时，不再接受更高的价格，转而进行政府分占商品房产权的现场竞价。同时，该地块设定了预设份额的政府持有商品房产权。当现场招标报告显示政府持有商品房产权份额达到预设份额时，将转入高标准商品房建设方案申请程序。
媒体报道称，这是北京市土地公开出让首次采用“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”方式进行供地。
在销售价格方面，补充公告明确表示“对于报价明显高于周边待售项目价格和项目前期成交价格且未接受指导的商品房项目，期房预售不予核发预售许可证，现有房屋销售暂不办理。”
壳牌研究院高级分析师潘浩分析了中信经纬的客户。补充公告除了“购买后5年内不得转让”等常规规定外，更关注的是房屋出租、出售和再交易后的产权相关规定。这些方面体现了对各地人民的好处。
原有的共有产权住房政策规定，房源用于出租时，政府和购房者按房屋所有权比例获取租金；上市出售时，只可以转售给同样具备购买共有产权房购买资格的购房者，且政府保留原有比例房屋产权；再次交易时，如想转为普通商品房，需自购政府产权部分。
而上述补充公告规定，已购住房用于出租的，租金收益全额归购房人所有；购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额，同时政府持有商品住宅产权份额一并转让，政府只按该类住房首次上市时的销售价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款；转让对象为符合本市商品住房限购政策的家庭，转让对象获得的房屋产权份额比例为100%。
中原地产首席分析师张大伟对中信经纬客户表示，与公租房相比，补充公告中规定的房屋类型与普通商品房几乎相同，只是在取得五年产权证后才能上市销售。特别是上市出售时，共有产权的房屋需要政府部门同意，但对此类房屋没有限制。出售后，政府只拿商品房产权份额的原值，购房者充分享受房屋的增值部分。转让对象不像共有产权房那么严格，而是针对符合北京市限制购买商品房政策的家庭，房屋的流通性有了很大的提高。
“新型共有产权房”提法存争议 政策有意引导预期
北京房市的产品种类繁多，有商品房、限制竞争房、共有产权房、限价房、限价房、经济适用房等等。在新的土地拍卖规则下，上述地块新建房屋应属于哪一类？是否如外界所说，是“新型共有产权房”？
张大伟认为，上述地块的住房，既不能简单归类于商品型住房，也不属于保障房，称之为“新型共有产权房”，虽有一定道理，但也不完全恰当。说：“共有产权房至少有双方的决策权。然而，当这种房屋第二次出售时，
和硕首席分析师郭毅在接受中信经纬客户采访时也表示，这类房屋虽然和共有产权房一样，是购买者和政府共有的，但不能称之为“新共有产权房”，称之为“共有产权房”可能更合适。
另外，以上三块地块质量较高，土地起步价较高，因此未来住宅产品趋向高端，与共享产权房可以解决“夹心”住房需求的思路不符。
三地块为北京市海淀区海淀镇南B-1区二类居住用地(京(海)[2020]048号)，北京市海淀区海淀镇北B-1区二类居住用地(京(海)[2020]049号)，北京市朝阳区金盏乡小店村
具体来说，海淀舒村的48号、49号地块，毗邻北五环，靠近上地商圈，周围都是互联网科技公司。根据转让公告，舒村48号地块的起拍价为55.9亿元，相当于一个楼层价格约为67219.82元/平方米；舒村49号地块的起拍价为62.1亿元，相当于约67228.89元/平方米的底价。
郭毅称，树村两个地块十分优质，据其了解，当前大概有20家左右的房企都有竞标意愿。按照土地起拍价6.7万元/平方米以及周边二手房价推算，这两个地块可能会被打造成单价在10万元/平方米以上的豪宅项目。
郭毅表示，朝阳区金盏乡51号地块虽然比不上舒村地块，但由于自贸区的有利影响，在金盏乡比较火爆，该地块的起拍价已经达到5万元/平方米。这个地块和相邻的土地一起卖了，但是因为起拍价高被拍卖掉了。后来那块地被一分为二，其中一块被中海地产拿走了。其打造的中海首开石广利重叠项目目前价格约为7万元/平方米。
对于政府部门为何会采取新的供地方式，张大伟分析，由于树村两个地块的市场关注度高，很多房企都有意竞标，为了防止土地成交价过高、出现“地王”，政府部门就采用了“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的土拍方式，以压低土地成交价，避免刺激市场。
郭毅还认为，防止舒村两块地的高地价是政府部门采用新的土地拍卖方式的重要原因。她说：“这一轮楼市调控政策是为了让购房者更理性地看待地价。以前很多开发商用地价说服买家，地价涨了，房价自然就涨了。这确实会影响一些买家的心理预期。现在，政府和购房者共同持有房子的产权。如果未来房价下跌，买家份额的收益会下降，政府部门相应的份额保持不变，买家的损失会加大。这样，政府允许购房者更理性地判断房子的未来价值。"
优于竞自持 热门地块或推广新规
事实上，为了防止过高的土地拍卖价格刺激市场，各地的一个常见做法是，在土地拍卖达到招标上限后，让房屋企业争夺自己的份额。
“达到竞价上限以后，让房企去竞拍自持比例，这不仅没给政府带来直接的土地收益，也让房企没办法快速解套，而且，很多自持物业又没有实现很好的经营。”郭毅说，“政府通过占有住房一部分产权，既没有影响土地出让收入，又储备了一个对标房价的资产收益，还能够稳定市场预期，优势比较明显。”
根据转让公告，政府持有海淀书村48号、49号商品房产权份额的投标份额为5%，然后投标阶梯为0.3%；当初竞价份额是0.3%，后来竞价阶梯是0.3%。公告没有披露政府持有的商品房产权的最高份额。
张大伟称，为抑制土拍过热，北京今后或许会在热门、优质地块推广“竞报政府持有商品住宅产权份额”的做法。郭毅预计，今后北京内城一些相对核心地段的地块会采取这种土拍策略，它可能会是一个常态化政策。
值得注意的是，与普通商品房不同，补充公告明确规定，购买人取得产权证不满5年的，不得转让所购房屋的产权份额。郭毅说：“以前商品房是无限售的。如果政府突然推出限制所有商品房销售的政策，可能会对市场造成很大的负面预期。当对特定的商住地块进行限制时，每个人对它的敏感度都会降低。不认为政府在整体上收紧监管。”
公告称，海淀舒村48号、49号地块上市的投标截止日期为2021年1月21日，朝阳区金盏乡51号地块上市的投标截止日期为2021年2月1日。北京高端住宅市场是否会出现与政府共享产权的产品，还有待观察。(中信经纬APP)
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