1月21日晚，上海市住房和城乡建设管理委员会、市房管局、市规划资源局等8家单位联合发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》号《意见》(以下简称《意见》)。意见包括十项措施，其中提出“夫妻一方离婚的，自离婚之日起三年内，任何一方购买商品房的，其拥有的房屋单元数按离婚前家庭总数计算”。此外，个人在国外销售住房的增值税免税期限将从2年延长至5年。本意见自2021年1月22日起施行。
据业内人士透露，这项政策的出台直接针对了上海住房过热、房价上涨过快的现象。政策出台及时全面，涉及土地、限购、信贷、税费等，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。
打击假离婚、增值税免征年限“二改五”、严防信用贷入楼市
《意见》提出严格执行限购住房政策，规定夫妻一方离婚的，自离婚之日起3年内任何一方购买商品房的，其拥有的住房单元数按离婚前家庭总数计算。
"这项政策是为了打击假离婚."易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，在过去，这种假离婚也可能骗取购房资格。现在就算离婚了，最近三年买房还是有影响的。有些城市规定离婚后2年内购房要追溯到过去家庭拥有的房产，而上海则升级为3年，政策更为严格。
同时建议调整免征增值税期限，将个人销售住房免征增值税期限从2年提高到5年。
“这项政策积极贯彻2020年7月24日国务院房地产工作座谈会精神，真正从税费角度进行控制。”严跃进表示，目前，深圳、上海等地将实施此类政策，这将增加增值税政策的影响力。通过这样的政策，二手房的交易税和手续费成本会增加，这将阻止一些房东快速买卖房屋，有助于促进二手房交易的稳定。类似的政策对后续的二手房交易影响很大。
上海中原地产市场分析师卢文喜表示，由于市场短期投机氛围，尤其是新的热情，购房后过户也有差异，增加增值税免税期增加了投机成本。这些组合重拳可以降低投机买家入市的热情。
《意见》还要求严格执行差别化住房信贷政策，实行房地产贷款集中管理，加强个人住房贷款审慎管理，引导商业银行严格控制个人住房贷款节奏和增速，防止突然放贷。引导商业银行进一步加强贷款审查管理，加强对首付资金来源和购房者负债率的核实。严格防止信用贷款、消费贷款、商业贷款等资金非法流入房地产市场。
“这里最大的亮点是‘抵押贷款集中’的概念。”严跃进表示，其实2021年以来也是央行等部门实施房贷集中政策的一年，这种政策只是借此机会积极实施而已。后续银行需要在放贷上更加保守，需要在三条红线的约束下放贷。一些投机性更强的房地产势必面临收紧后续贷款的可能性。
增加商品住房用地供应，摇号优先满足“无房家庭”
建议完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品房用地供应，特别是郊区轨道交通站周围的五个新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)。阿德
严跃进也认为，增加土地供应、调整结构更符合上海目前住房需求的特点，能真正缓解供需矛盾。特别提到轨道交通沿线和五个新城的土地供应，有助于后续增加此类地区的住房项目，解决相关人员的住房问题。同时也提到了地价的稳定性，强调坚持房地产联动机制，也是为了防止地价上涨传导到房价。
关于商品房销售环节，意见明确严格，严格执行新商品房销售计划备案管理，严格执行商品房销售“一价清”、“实名制”等各项管理制度。完善新建商品房公证和抽签制度，优先满足“无房户”自住需求。加强预售资金监管，保护购房者合法权益。
“这里的核心是摇号制度的完善。提到摇号政策要优先考虑无房家庭，未来买房的一部分人才一定会享受到更好的政策。预计上海还将推出各类彩票选房制度，类似优先认购制度，真正保障购房者权益，尤其是无房者。”颜跃进说。
意见还提出要开展房地产市场秩序专项整治，扩大保障性租赁住房覆盖面，加快旧区改造，加强房地产市场监管。
关于上海楼市的未来走势，上海亿居房地产研究院副院长杨红旭表示，上海楼市近期出现过热，无论是价格、市场还是二手房投机都出现过热。新政后，交易量会萎缩两到三个月，价格基本不会下跌，上涨趋势可能会放缓。
卢文喜认为，未来新屋市场的新热度有望降温，未来识别率超过100%的项目数量将大幅减少。由于增值税免税期延长，短期内很难将这笔交易成本转移到下一家，价格有一个重新运行的过程。特别是紧缩政策出台后，市场有望发生变化，短期二手房价格将理性回归。
“当然，保单储备中还有很多工具没有使用，比如限售等。如果3、4月份上海楼市仍有非理性回暖，不排除监管继续加大短板的可能性。”卢文熙说。