最近，多家a股上市公司宣布，计划申请发行房地产投资信托基金(REITs)，用于基础设施的公开发行。根据目前公布的信息，申报项目的基础资产不仅涵盖公用事业基础设施、交通能源、工业园区等传统领域，还涵盖数据中心等新的基础设施领域。
据了解，第一批REITs试点项目正在稳步推进，包括申报、审核和答辩过程，预计明年初正式启动。业内人士表示，未来公开发行基础设施房地产投资信托基金(REITs)不仅将推动中国基础设施的高质量发展，还将填补当前金融产品的空白，拓宽社会资本的投资渠道。
在很多地方建立项目库
自我国基础设施领域公募REITs试点项目正式启动以来，许多地方积极做好试点项目申报工作，建立了项目库。
11月17日，上海市发改委发布关于建立上海基础设施REITs项目储备的通知。通知要求各区发改委和临港新区管委会抓紧梳理和总结本地区基础设施REITs储备项目，填写合格项目计划表和项目试点意向。
此前，河南省发改委下发通知，要求做好河南省基础设施REITs试点项目申报工作。重点支持国务院批准的国家经济技术开发区内的河南省基础设施项目，优先支持基础设施短板项目，鼓励新的基础设施项目开展试点。北京市发改委等六部门于9月底联合发布《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》，提出促进北京基础设施REITs产业发展的12项措施。在把握产业因素、培育产业发展“新引擎”方面，要夯实产业发展基础，建立项目储备库，深挖优质资产储备，积极吸引社会各种资本参与项目孵化培育，形成“试点批、储备批、计划批”滚动实施机制。
出现了一些申报的项目。10月27日，GCL宣布拟选择江苏南京燃气轮机热电联产项目和如东燃煤热电联产项目，公开发行基础设施房地产投资信托基金。8月28日，首创宣布拟选择深圳福永、延川、龚铭污水处理厂和合肥十五里河污水处理厂的资产，申请发行基础设施公募的REITs。
苏州工业园区、上海临港经济发展有限公司、深圳地铁集团有限公司也在积极筹备REITs试点项目。相关项目涵盖道路、仓储物流、市政设施、工业园区、数据中心，覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长三角等国家重大战略区域。
首批试点项目预计将于明年初登陆
近日，有媒体报道称，参与待报项目的部分基金公司已收到相关通知，并已发送至国家发改委进行基础设施REITs项目答辩。《经济参考报》记者还从相关渠道了解到，目前基础设施公募REITs试点项目进展平稳，第一批试点项目预计明年初正式落地。
中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任许表示，基础设施REITs试点从项目选择到产品发布的过程比较复杂，整体上还处于项目评估阶段。基础设施REITs是股权融资，标的资产质量是REITs投资者获得回报、规避投资风险的根本保证。但是，基础资产的行业特征是显著的，商业模式
“需要当地以各种方式提供支持，以解决悬而未决的问题并创造合规条件。”韩志峰表示，发行REITs并不是终点，最终目的是保留和再投资募集的资金，促进经济社会高质量发展，这需要地方政府提前规划。
房地产投资信托基金试点项目回报诱人
业内人士表示，从融资方面来说，REITs回收的资金用于补充短板领域，有利于促进基础设施的优质发展。从投资方面来看，REITs具有流动性高、收益相对稳定、安全性强的特点，可以填补当前金融产品的空白，拓宽社会资本的投资渠道，满足不同风险偏好的投资需求。
据业内人士介绍，基础设施REITs高度规范，基础资产现金流稳定，REITs分红率也稳定，是稳定资本市场的重要品种。
“基础设施REITs兼顾稳定的现金分红收益和低风险波动的资产配置需求，符合投资者关注产品安全的偏好。基础设施REITs进一步降低了REITs的潜在风险。试点发行阶段的基础设施REITs主要是用户付费的公用事业。隐性政府信贷可以减少投资者的担忧，提高投资者参与房地产投资信托产品的积极性。东方金城结构金融部副技术总监张文岭说。
首创股份董事会秘书兼总法律顾问邵丽表示，以首创申报项目为例，水务环保行业实行用户付费，稳定性强，符合当前REITs资产筛选的相关要求。房地产投资信托基金的公开发行需要稳定的现金流保证。水务行业现金流稳定且持续改善，可为投资者提供长期稳定的现金流回报，符合市场对公募REITs产品的预期。
许表示，公募REITs要求未来三年的净现金流量分配率不低于4%。这个回报率是最低的预期门槛。从中长期和国际经验来看，公募REITs的净现金流分配率介于债券和股票收益率之间，不应低于4%。我国公募REITs试点项目将经历层层推进、严格评估、优胜劣汰，并要求封闭式管理和强制分红。其综合收益率应该具有较强的市场吸引力。
据业内人士介绍，特别关注股息率的投资者，尤其是低风险偏好的老人，应该主要投资电力、交通、能源等传统基础设施，可以长期持股，忽略股价的波动性。一些投资者关心价格波动，可以投资市场运营更强的新基础设施，如数据中心、仓储物流等资产类别。