中国住房市场现“V”型变化
在过去的一年里，中国的住房市场经历了快速下降，然后转向边际下降。
中国的房价增长率经历了一个下降、恢复和稳定的过程。2019年10月，平均房价9174元/平方米，同比上涨9.8%。截至2020年11月，房价水平已超过10007元/平方米，同比上涨7.9%。
住房销售再创新高，住房开发增速有增无减。需求方面，房屋销售面积月增长率波动较大，保持由跌转涨的复苏趋势，创造新高水平；在供应方面，新开工、建设和竣工地区经历了一个从突然下降到波动恢复的过程。总体而言，由于新冠肺炎疫情和停产的影响，住房建设和供应受到严重限制，大幅下降。随着疫情防控形势的改善和生产的恢复，住房供应保持了总体恢复趋势；待售住房面积增加，同比呈倒U型变化，表明待售住房在疫情影响下经历短期积累增加后，随着经济、社会和住房交易正常活动的恢复，进入正常轨道。
住房投资经历了一个从突然下降到稳步恢复增长的过程，对经济增长做出了巨大贡献。全国住房开发投资增速呈“V”型变化。当月住房开发投资同比增速从2019年10月的12.56%下降到2020年2月的-15.99%，之后逐渐上升，直至2020年10月。当月住房开发投资同比增长14.27%；住房开发投资对经济复苏增长具有重要意义。2020年，经济增长率和住房开发投资将保持同步变化，对稳定投资和促进增长发挥重要作用。此外，考虑到房地产行业与建材、家具、金融等行业高度相关，住房开发投资对经济增长的实际贡献可能更大。租赁市场受疫情影响较大，恢复缓慢。在疫情的冲击下，整个中国的房屋租赁市场都很冷，不同层次的城市差异明显。
总体而言，房价的空间分异已经减弱。整体房价明显下降，空间演化减缓。上升城市的数量和速度都低于去年同期。其中，一线城市价格水平明显领先于其他城市，一二线城市二手房价格增速略有反弹，三四线城市二手房价格增速收窄。房价水平存在较大的地区差异，东部地区领先，中西部地区推进，东北地区垫底。总体而言，城市群房价增速放缓，中心城市房价增速收窄。
总判断：
房地产市场恢复比较理想
首先，楼市已经回归稳定，在“六保”“六保”中发挥了一定作用。第一，房地产市场的复苏基本符合预期。2020年1-11月，全国住宅商品房累计销售面积超过2019年同期水平，房地产和住宅开发投资恢复到中高速水平。第二，房地产市场在严重外部冲击下迅速复苏。2020年，房市经历了1月和2月的大幅下跌，开始快速反弹，由负转正。第三，市场空间分化放缓。第四，房地产市场整体风险下降。第五，房地产相关行业为“六保”、“六保”做出了很大贡献。
其次，房地产市场风险、错配和挤出问题没有得到根本解决。第一，房地产投机没有得到完全控制。2020年11月，全国70个大中城市中有44个城市的二手房价格环比上涨，高于10月份的39个。第二，整体风险
第三，住房市场已经从剧烈波动增长转变为恢复性和平缓波动增长。具体来说，住房市场的增长周期长度没有变化，但波动幅度更为平缓，其季度变化始终存在，但变化幅度更为平缓。2020年，经历了冷春、暖夏、暖秋、暖冬的转变；其空间分异从连续到交替，从城市到大都市区群；此外，房地产投资增长在下降一步后总体稳定，而房价增长和经济增长则从相反走向相反。
研判：
多重因素确保中国楼市收敛性恢复
虽然疫情对楼市造成了强烈影响，但政府和市场各方都采取了有效措施，积极应对，确保楼市衔接复苏。
首先，疫情冲击楼市，导致全面暴跌和收敛复苏。疫情是经济体系外的冲击，通过各种渠道影响楼市。受疫情影响，我国城市经济和楼市按下了“暂停键”，经济下行导致楼市刚性需求下降或延迟。国际疫情冲击了国外经济，输入性疫情的影响随时可能发生。外部经济的暂停间接从国外对我国城市经济产生负面影响，进而对楼市产生多重影响，包括：导致楼市“V”型变化；导致空间格局重塑。受疫情爆发蔓延影响，过去相对繁荣的中部地区受到严重冲击；导致具体需求不同。其中刚性需求，特别是农民工等新市民的居者有其屋需求，因收入和就业下降而大幅下降，但改善住房需求相对较强。此外，疫情加剧了房地产投资风险厌恶的属性，热点城市存在投机性投资需求，住房依然火爆。
其次，经济基本面决定了楼市的收敛复苏。宏观经济放缓，但城市化仍在加速；互联网和电子商务对各种物业的发展有不同的影响；经济基本面的差异决定了房地产市场的地区差异。
第三，政策和制度决定了房地产市场的趋同复苏。第一，抗击疫情的政策措施果断有力。中央果断行动，地方政府有效实施，疫情得到快速有效控制并取得决定性胜利，疫情防控和恢复工作生产有序推进，这是楼市回暖的基本前提。第二，宽松的宏观政策和监管漏洞对楼市有溢出效应。第三，基本制度没有完全改变，“炒房”的动力还在。第四，政策与对策的博弈导致整体稳定，局部波动。一方面，中央政府一贯坚持“住不投机”调控的总基调，短期内不把房地产作为刺激经济的手段；另一方面，时间和空间都有差异。
第四，住房用地供需变化和空间差异促进了房地产市场的趋同。地价快速上涨，推高了房价；征地面积增加导致住房供应下降；土地的区域差异影响住房的区域差异。
第五，资金紧张变化和空间差异影响楼市收敛回升。首先，宽松的货币政策支持了房地产信贷的增长。2020年，商业房地产贷款余额增长超过10%。第二，开发企业的资金来源与房屋销售面积的变化有很高的相关性，同步性由负变正。第三，征地面积与开发资金的增长保持相对同步的变化趋势。第四，居民对房价的预期和购房意愿经历了向下探索，然后反弹。从2019年第四季度到第三季度
总体而言，正常情况下，预计2021年商品房销售面积同比增长将保持正增长，创历史新高，销售价格上涨5%左右，房地产开发投资增长7%左右。2021年，房地产租赁市场将得到改善，保障性租赁市场的发展步伐将进一步加快。时间上，2021年上半年将保持恢复性增长，2-4月逐月同比增速大幅提升，4-6月达到高增长，6月后达到正常增长。从空间上看，中心城市、大都市区、城市群恢复良好甚至过热，其他城市恢复缓慢，部分城市甚至出现衰退。风险方面，市场风险有望进一步下降，但必须防范大起大落的风险。
“十四五”期间，住房拐点即将到来，结构潜力巨大。整体而言，房市将长期处于过剩状态，逃逸序列将更加严重，但结构性潜力依然存在。时间上，估计2025年的住房绝对拐点，也就是房屋销售绝对下滑的转折点，可能会提前到来。总量虽然可能下降，但基数大，住房需求、供给、投资总量还是大的。从家庭类型来看，虽然中高收入家庭的住房可能出现了过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是对经济适用房的需求，仍有很大的缺口需要填补。从空间类型来看，有四种类型的机会区：一是集中流入区、大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二是人口多、经济发达的二线城市及周边区域城市；三是人口多、经济发展快、交通便捷的中西部三四线城市；四是环境、文化、旅游、休闲、养老资源独特的城市。同时存在四种类型的风险区：城市群外城镇萎缩、资源枯竭型城市、四五线以下欠发达城镇、边远边境城市。从物业类型来看，中国的房地产发展将从数量发展向质量发展转变：智能化、绿色化、多功能化和品牌化的趋势和特点将越来越明显。从风险来看，一些城市的高房价和其他城市的高空置率并存，住房市场的结构性矛盾依然存在。
展望：
楼市将延续平稳结构性潜力仍在
第一，建立系统的量化政策基准，加强准确有效的监管。未来几年将是楼市调控的关键期和机遇期。要牢牢把握房地产调控的最后一扇机会之窗，坚持“留而不炒”的定位、“稳定房价、稳定地价、稳定预期”的目标、“为市决策”的原则，保持房地产调控政策的连续性、一致性和稳定性；同时注意控制策略，把握控制力度和节奏。
量化每个具体政策目标和力度的有效边界。住房需求政策与监管的界限可以概括为“1250”。本地单身限制1套，本地家庭有条件限制2套，外地人有条件限制1套，销售期限5年。住房需求监管零漏洞、零容忍度；住房供应政策与监管的界限可以概括为“8310”。利润率不高于8%，商品房成交价格、登记价格、评估价格“三位一体”，商品房库存去库存周期维持在一年左右，房源监管零漏洞、零容忍度；住房用地政策与监管的边界可以概括为“4410”。最高地价不得超过总房价的40%，每块地块从开发到预售的时间不得超过4年。实际土地储备总量和结构规模保持在近1年左右的土地出让规模，土地监管零漏洞、零容忍度；住房金融政策与监管的界限可以概括为“3510”。金融机构房地产贷款存量不超过贷款总量的30%，两套以上首付比例达到全额的50%以上。两套以上贷款利率在基准利率基础上上浮10%以上，金融监管零漏洞、零容忍度；房产税政策与监管的边界概括为“5520”。疑似房地产交易按房地产交易税计征，契税按5%计征，5年内交易全额征收增值税，5年内非独占房和独占房交易按房价的2%(或转让收入的20%)计征，疑似房地产交易应零遗漏计税。另外，还要把各种政策目标和有效边界的结合缝起来，让各种政策目标和优势的有效边界始终处于无缝状态。
其次，规划建设以都市圈为主体的国家住宅空间体系。第一，构建以都市圈为单位和主体的地方和国家居住空间体系。二是构建以都市圈为主体的公共产品空间体系。第三，构建以都市区为主体的建设用地空间体系。建立大都市地区人口、住房、土地指标联动体系，根据中心城市郊区及周边城市提供新住房和接纳增量人口的规模，分配相应的增量土地指标。第四，探索以大都市区为主体的住房、土地和公共产品一体化的长效机制。
第三，加快开征房地产税，推动长效机制建设。率先在一些热点城市和多次禁止炒房的城市加快试点，力争在“十四五”期间开征房产税。一、总体思路是“立法先行，加快立法”，“全权授权，地方负责”，“循序渐进，循规蹈矩”。第二，总体方案是仅对新交易或转让(包括赠与和继承)的非经营性住房家庭征收房产税制度，而对拥有存量住房但暂时不交易或转让的家庭不征税。第三，总体框架是税率可以在0.5%-3%之间，在计税基数上扣除房产原值40%-60%后的残值缴纳。范围上，只征收完全产权的城镇住房，门槛控制在人均40-50平方米或者每户50-60平方米；将对贫困家庭或有特殊困难的家庭，如老人、弱者、病人、残疾人和孤儿给予一定的救济，地方政府将提供公共基本住房，以满足教育和公共安全的需要。第四，建立开征房地产税的配套措施。第五，建立开征房地产税的保障措施。建立房产税征收的适应性预期，凝聚开征房产税的最大共识，最终建立房产税缴纳的激励约束机制。
第四，启动“新市民住宅工程”，租售结合。首先，要建立“租售结合”的住房制度。自住是主体，租房同样重要。租售结合强调两种方式相辅相成，共同解决住房问题。从微观上讲，强调租售转化，即租买、租买、或买租。其次，实施“322”新市民住房工程。即空间潜力、商业潜力、人群潜力三大潜力，大都市周边和主城区两大空间，以两种形式购买和租赁。第三，完善新市民租赁住房制度。为此，开放四房建设，购买，储存和认可；优先考虑股票租赁，建设网上交易平台和政府监管，完善市场体系；促进租售权，保障供需权；支持公司运营，反对市场垄断。第四，完善保障性租赁住房保障机制。
第五，探索建立以住房公积金为主体的政策性住房金融体系。为了解决迫切的问题，适应未来发展的需要，住房公积金制度应该改革。一是改革现行住房公积金基本制度，建立和完善住房公积金基本制度。建立职工工资收入支付与单位补贴成反比的制度，完善住房公积金远程存取和转移制度，实现住房公积金管理中心全国联网，建立不同机构、地区和时期的住房公积金有偿借用机制，完善住房公积金收入分配制度。二是改革住房公积金管理体制，建立政策性住房金融机构。建议将住房公积金管理中心改为住房公积金银行，建立并明确住房公积金银行的多元化所有制结构，将原来委托商业银行的金融业务转移到住房公积金银行，建立并逐步完善住房公积金银行的双重监管体系，建立全国住房公积金银行协会和住房公积金银行市场。第三，建立以住房公积金为主体的政策性住房金融体系。扩大住房公积金银行的服务功能和服务范围，建立政策性住房抵押贷款担保和保险公司，完善和丰富地方住房保障管理中心开发经营保障性住房的融资功能，探索各种配套和政策性住房金融工具。